未来3到5年房地产行业走势

先回顾2022前半年的救市政策：

1.放松限购限贷。2.取消限售。3.下调房贷首付比例。4.下调房贷利率。5.调整公积金贷款政策。6.优化限价政策。7.放宽落户。8.直接给购房补贴。9.货币化安置。10.降低交易税费。11.贷款审核条件放宽。12.实施企业纾困措施。13.农产品抵首付。14.买房优先录取为公务员……

看出来没有？总结起来就一句话：鼓励政策花样百出，但绝口不提降房价。

那么，效果怎么样呢？

8月份央行工作会议提出，楼市仍然低迷，下半年将继续下调房贷利率。同时，鼓励地方政府因地制宜，从当地实际出发完善房地产政策，出台各项调控措施等等……

看吧，僵持住了。

镰刀：这么多利好政策，你们为什么还是不买房？你们这叫恶意不买房！

韭菜：太贵！你玩再多花样，不如把房价降下来。

镰刀：痴心妄想！

结果呢，一边打死不肯降价，一方打死不肯接盘。

得嘞，那咱就耗吧，看谁耗得过谁！

那么问题来了，挖掘机技术到底……呸！那么耗下去到底有什么意义？

老百姓难受，银行（地方财政）难受，开发商也难受，转了一圈，好像大家都难受，谁都讨不到便宜，甚至继续这么僵持下去，万一崩盘，大家一起完蛋。

僵持的意义到底在哪里？

韭菜1：说好了房住不炒，说好了去杠杆，说好了回归居住属性，转身你又死撑着不让房子降价，逗我玩？

韭菜2：再多利好，都是在利息上玩花样，我缺那点利息吗，我缺的是本金啊！你这等于给我一张劳斯莱斯5元代金券，我买个嘚啊！

韭菜3：没钱阿巴阿巴阿巴……

银行：第一，房价短期内暴跌会引起连锁反应，已经贷款买房的人会大规模停贷，造成银行巨额坏账，金融系统无法承受这么大的冲击。第二，我没说不让房子降价，我只是不让房子短时间内暴跌。第三，我建议每年跌幅控制在10%，连续跌5年，让房价在不知不觉中减半，到时候大家都买得起房，金融系统也不会承受太大冲击。第四，土地财政转型，国家也需要时间寻找新的经济增长点。

地产开发商1：有种不祥的预感……

地产开发商2：仿佛感受到了浓浓的恶意……

房子降价，开发商会亏钱，但不会要命，反而还可以短期内快速回笼部分资金，让开发商多撑一段时间。

但房价死撑不降，真的会要了开发商的老命，现在各地暴雷不断，已经有许多开发商濒临崩溃，或者已经崩溃。

看到这里，相信各位客官已经明白，为什么房价死撑不降，最难受的是开发商了吧。

再看最近的消息：各城市的土地竞标大部分被国企和地方城建局拿下、央企出资入股某某债务违约地产公司等等……

所有这些信息，都指明了一个现象：房地产行业已经开始推行国有化！

这将是未来几年内，不可逆转的大趋势。

你问为什么国家不直接从地产商手中购买？

因为国家不傻，等地产商一个个暴雷，不得不贱卖资产保命的时候，国家就可以用极低的价格抄底，轻松实现地产行业国有化。

这就是为什么，国家要救市，但又不直接救市。

这就是为什么，银行的贷款发不出去，急的转圈圈，也要限制给地产商贷款，甚至还要上门催债。

因为国家想救的，是地产行业，而不是开发商。

国家恨不得地产商赶紧暴雷，把廉价资产双手奉上。

只不过，百足之虫死而不僵，被套住的开发商必定会拼命挣扎，国有银行贷不到款，就找地方小银行，因此，虽然结局已经注定，但过程不可能快速完成，要持续3-5年，相当于一个阵痛期。

这个阵痛期，韭菜难受，银行（地方财政）难受，但最难受的是开发商。

所以就出现了一种很滑稽的现象，一部分地产商拼命炒作地产行业已经触底，即将反弹，另一部分地产商换着花样搞促销，送装修、送车库、送公摊、甚至送10万首付款……总之，你不让我降价，我就变相降价。

因为，地产商能接受涨价，也能接受降价，但是不涨不跌，就这么熬，地产商不能接受，这真的会要他们的命！

巧了，国家要的，正是他们的命，所以不可能让他们轻易解套离场，你玩一些小手段我可以假装看不见，但谁敢公开降价我就教训谁。

日本上世纪房产经济崩溃，开启了连续15年的下跌之路，受伤最重的两个群体：1地产商和炒房客，2小银行和地方银行。

地产商排着队站上阳台，小银行更是破产不计其数，这两个群体是击鼓传花游戏的最后一棒，也是最大的接盘侠。

虽然日本是崩盘，我们是受控转型，不会出现日本那样的惨状，但财政转型的原因一致，目标和方向也差不多，那么，用来祭天的“贡品”大概率也是一样的。

现在，让我们预测一下未来3-5年的情形。

第一，私营地产公司纷纷割肉撤离，房地产行业加速实现国有化。

第二，小银行和地方银行纷纷破产，被国有银行收编，金融行业的制度改革和监管进一步完善。

第三，房价每年跌幅10%左右，5年后回归居住属性，资金流入实体产业，保民生，保就业。

第四，地方政府财政转型完成，土地财政彻底成为历史。

让我们拭目以待。